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封自家阳台成被告,一审败诉。今年2月,成都绿城·诚园一期小区物业发出的一纸告示,在网络引发热议。物业在针对小区一封阳台业主的诉讼中获胜,当事业主被一审法院判决限期拆除。因封阳台而被物业起诉的案件在全国较为罕见,争议背后,封阳台到底是不是个人的事?

8月19日,记者从被告业主高先生处获悉,8月12日,成都市中级人民法院二审宣判:撤销一审判决,并驳回物业公司的诉讼请求。据了解,该判决为终审判决,这也意味着,该小区业主可以封自家阳台了。

案情回顾

业主封自家阳台被物业告

一审业主输了

绿城·诚园一期小区位于双流区怡心湖板块,于2020年年底陆续交付。交房之后,陆续有十余户业主将自家阳台封上。据了解,小区1至4栋房屋因为临街,开发商在交房时就已统一封了阳台,其他楼栋则为开放式阳台。

2021年11月,小区物业将小区首位自行封阳台的业主高先生告上法庭,要求他立即拆除已封闭的阳台并恢复原状。物业认为,根据业主购房时签订的《诚园小区临时管理规约》,业主在物业使用中,原则上不得封闭阳台。如需封闭阳台,需经全体业主表决,面积和户数均需达到“两个2/3”(专有部分占相关建筑总面积2/3,业主占总人数2/3)以上业主的同意,并按统一方案实施。而经业主投票表决,结果未达要求。因此,高先生自行封闭阳台的行为,有违诚实信用原则。

一审中,成都市双流区人民法院支持了小区物业的诉讼请求,认为高先生的行为妨碍了物业的服务和管理,有违《规约》,判决高先生在判决生效起15日之内,拆除违规封闭的阳台并恢复原貌。

对此,高先生表示不服,他认为阳台并不是公摊区域,是自己的专属区域,“是自己的事,不需要让他人来决定能不能封”。随后提起上诉。

而小区里不同意封阳台的业主认为,封阳台不仅影响小区外立面美观,还影响小区价值,因此坚决不同意。

业主上诉

二审法院:

物业作为物业服务人无权决定是否拆除

8月19日,记者从高先生处获悉,该案二审已于8月12日宣判,判决撤销了一审判决,并驳回物业公司的诉讼请求。

二审法院认为:本案的争议焦点是绿城物业公司的诉讼请求能否依据《诚园小区临时管理规约》等的规定得到支持。成都市中级人民法院认为,《民法典》中明确业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。本案中,房屋阳台作为房屋主体的特定部分,在构造和使用上均具有独立性,属于房屋的专有部分。高先生封闭阳台是在阳台内封闭,且与开发商交房前已封闭了阳台的小区1栋至4栋的样式风格和颜色一致,比之前的开放式阳台对人身安全具有更好的保护作用,也更隔音,舒适性更好。退一步讲,若高先生封闭阳台超出了阳台及外墙,构成了违法搭建,依照相关规定,也只有相关行政机关才有权决定是否拆除。

本案中,物业公司与高先生是物业服务关系,物业公司作为物业服务人,要求其服务的业主立即拆除已封闭的阳台并恢复原状,在法律上没有明确规定。且物业未提供证据证明封闭阳台危及建筑物安全、损害其他业主合法权益,也未提供证据证明高先生有实施妨碍物业服务与管理的行为。

法院判决

撤销一审判决

小区业主可以封阳台

此外,小区的1栋至4栋在交房前已封闭阳台,这说明无论是开发商交房前封阳台,还是交房后业主自己封阳台,在小区内是有先例的,并不是绝对禁止的,在现实生活中,目前成都市内绝大多数高层建筑,从安全性、居住舒适度及私密保护等方面考虑,也并不是严格禁止业主封闭阳台,而是对全小区封闭阳台的样式风格及颜色等做统一要求。

高先生在全小区尚未达成共识的情况下,依照先前已统一封闭阳台的楼栋样式风格及颜色封闭自家阳台,既未危及建筑物的安全,又未损害其他业主的合法权益,也未实施妨碍物业服务与管理的行为,因此,二审法院认为一审法院要求高先生拆除自家封闭阳台并恢复原状的判决无事实和法律依据,应予纠正。最终二审法院判决高先生的上诉请求成立,在撤销一审判决的同时,也驳回了绿城物业公司的诉讼请求。

据了解,该判决为终审判决。

8月19日,在拿到二审判决书后,高先生非常高兴。不过小区部分业主很是不满,认为依据《小区临时管理规约》,封阳台业主及开发商违约了,他们将保留起诉封阳台业主及开发商的权利,“要求赔偿小区掉价的损失。”

新闻链接

因封阳台闹上法庭并非个案

业主有赢有输

绿城小区并非个案,记者了解到,北京法院就曾驳回北京市大成物业管理公司要求判决12名业主拆除已封闭的阳台、恢复原状的要求。法院认为,鉴于12名被告封闭阳台使用的材料及样式统一,并未影响小区内的整体美观、市容环境及其他公共利益,故对物业的诉讼请求不予支持。

但也并非所有业主封阳台的诉求都能得到法院支持。成都仁恒滨河湾小区就有过类似判例。

在此前物业与业主签订的《临时管理规约》中,他们曾约定业主不得擅自封阳台,封阳台需经全体业主表决。该案从2015年起,历时5年,经历3次判决,最终四川高院认定业主败诉。

四川高院终审认为,《规约》中“不得擅自封闭阳台”的条款对业主具有拘束力。“限制业主封闭阳台是要求业主在法律范围内合法行使权利……并非对业主物权的限制,且(限制业主封闭阳台)有利于维护小区环境美观以及小区全体业主的整体利益。”

2019年,杭州业主王先生也输掉了官司。起因是他在装修房子时不理睬物业劝阻,封了自家阳台,物业从顶楼吊绳子,强行拆除阳台,之后王先生将物业告上法庭。杭州中院判决驳回了王先生的诉请。因为王先生在买房时,签下的“管理约定”中就规定“不得封阳台”,“该承诺及与物业公司签订的《前期物业服务协议》,均是双方真实意思的表示,内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定,因此合法有效”。

在法律层面,对于业主与物业签订的《物业管理服务合同》《业主公约》等,部分法律人士认为,这些合同不具有法律效力,因为它们属于非经双方协商的不平等、不合理的无效合同。但从实际判例来看,法院对于经业主签字认可的、不违反法律法规的合同也认定为合法有效。法律人士建议,若业主对《临时业主公约》等有疑问,可在成立业主大会后由业主大会提出修改或重新制定新的公约。

成都商报-红星新闻记者 章玲 【编辑:李岩】
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