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广州首座万象城脚步渐近。

2023年1月19日,华润置地广州公司底价摘得荔湾区珠江隧道口以西、珠江以南的AF020114、AF020116两宗地块,成交总价为29.8亿元,计容建筑面积24.8万平方米,折合楼面价约1.2万元/平方米。

这就是备受关注的新隆沙商业地块,位于白鹅潭CBD核心位置,乃是由华夏幸福退地后重新出让。

华润置地广州公司在摘地后表示,本次商业地块的获取标志着万象系商业正式落子广州,将引进具有代表性的高端商业名片,在江岸线头排之位打造一座标杆。

华润置地没有点出高端商业是否为万象城,但结合此前华润集团与广州市政府签订战略合作协议的内容,华润置地将在白鹅潭开出广州首座万象城有望成真。

随着新隆沙地块全部出让完毕,华润置地再一次接手华夏幸福南方总部的资产。

在此之前,华润置地已经耗资124亿元拿下华夏幸福南方总部旗下的多个项目。华润置地曾经的“灵魂人物”吴向东在转会华夏幸福后,帮助后者拿下这些商业项目,如今它们又到了吴的“老东家”华润置地手里,命运就此交替轮回。

最后的拼图

在华润置地本次摘得两宗地块后,新隆沙地块已经全部出让完毕。

新隆沙地块原由华夏幸福持有。

2020年6月,华夏幸福以68.39亿元竞得这宗地块,用途为商住用地,容积率6.83,折合楼面地价18662元/平方米。据出让条件所示,地块将建成集住宅、酒店、办公场地于一体的都市综合体,竞得人还须按规划要求配建安置房、体育与公交场站混合用地、中小学、市政道路和公共绿地等配套。

这是华夏幸福南方总部的地标项目,但随着华夏幸福陷入债务危机,新隆沙地块进展缓慢。直至2022年1月,广州市规划和自然资源局发布公告,该地块解除出让合同的公告。

根据其时华夏幸福发布的公告,其已根据上述协议的约定缴纳了第一期土地出让价款34.195亿元,第二期尚未缴纳。而广州市规划和自然资源局已收取的合同定金约13.68亿元也不予退还。

在华夏幸福退地之前,华润置地就已经与这宗地块开始接触。不过绯闻最终成真,则是在数月之后。

2022年10月,在广州2022年度第三批次集中供地出让中,华润置地以38.6亿元底价拿下了新隆沙地块中的住宅部分。摘地之后,华润置地进展迅速。2022年12月,华润置地公布了这宗地块的项目案名“白鹅潭悦府”,悦府是华润置地旗下的高端住宅产品线。

随着悦府的亮相,万象城似乎也不远了。去年,在第八届广州国际投资年会上,华润集团也表示,将加快万象城地标性综合体落户广州。

华润置地对这宗地块后续的运营颇具信心。其表示,此次突破了传统的简单业态叠加模式,以万象商业+精品住宅双优组合,提升国际消费中心城市的消费能级,为国际滨江人居造极,为广州带来全球视野的超级综合体。

审慎知进退

在新隆沙地块之前,华润置地已经当过华夏幸福的“白衣骑士”。

2022年12月28日晚间,华夏幸福公告称,为化解债务风险,公司全资子公司拟与华润置地签署《华夏幸福南方总部资产包整体转让协议》,约定将其各自持有的4家下属公司股权,以及标的股权公司的142亿元往来债权转让予华润置地。

华润置地在公布这宗收购后表示,目标项目位于中国省会城市武汉及南京的核心区域,享有优越的地理位置及交通网络优势,具有长远发展潜力。目标项目符合长期发展战略及投资策略,有助巩固及提升华润置地在中国的市场份额及竞争力,并持续带来投资回报。

事实上,华润置地收购华夏幸福的这宗交易一度陷入拉锯,而最终的协议也证实,华润置地为之设置了相对严苛的付款条件。

根据华夏幸福公布的交易条款,交易对价共分为五期支付,第一笔为40亿元,时间为2023年3月31日或自交易先决条件全部达成之日起算满5个工作日,在这个阶段需解决南京大校场项目的限高问题。此后的五笔也将分批支付,最晚将于2026年底转让。

这意味着,华润置地能够通过较低的金额撬动较高的货值,对于扩张意愿十足的华润置地而言,是一笔值得的交易。

华润置地在过去一年频繁出击。

2022年,华润置地全年权益拿地金额为873亿元,位居房企首位,也是唯一一家土地投资超过800亿元的房企。去年,华润置地全年的销售额为约3013.3亿元,虽然同比减少4.6%,但已经是房企的最好水平之一,它的目标也再不满足于“保住前十”。

虽然华润置地土地投资积极,但频繁收并购以及在土地市场积极最终能否最终转化为盈利,是未知数。

可供对比的是,它的央企同行招商蛇口过去几年一直困于高价地的泥淖之中导致盈利节节败退,而中海地产这家以财务审慎著称的央企,仍然恪守原则,在收并购市场选择审慎。而即便如此,也抵挡不住趋势,净利润仍然录得下滑。

华润置地能否跳出扩张后的利润陷阱,将是未来三年之中,华润置地投资者以及资本市场关注的首要问题之一。在其他房企审慎之时,华润置地的逆周期扩张之道是否有完满结果,时间将会证明一切。


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