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文/乐居财经 靳文雨

晚上,走在上海的街道上抬头望去,部分房企的办公室黑灯瞎火,银行的办公室却灯火通明,形成了鲜明的对比。

之所以会有这种现象,是因为部分房企迫于流动性压力,纷纷放弃曾被寄予厚望的总部大楼;而一些银企,则在不断地挤进商圈。前不久,上海银行作价48.54亿元,买入绿地外滩中心T2幢办公楼项目,便是最好的例证。

一边“楼塌”了,一边却在起高楼。这两年,华夏银行作价45.2亿拿下北京数字科技大厦、浙商银行以30.3亿购买绿地创驿大厦A塔楼,厦门银行、华润银行、长沙银行也在拿地建楼,热闹得很。

晴天送伞,雨天收伞的银企们,似乎活得要滋润许多。地产资产是硬通货,房企抛售资产、土拍市场冷清,是银行们不会放过的“抄底”机会。

不过,这并不代表银行失去了克制。

从去年中期至今年第三季度,这13家银行的投资性房地产,总体的增长率呈现负数,为-1.96%,说明自去年下半年地产圈纷纷暴雷以来,这些向来注重规避风险的债权人,还是地产下行的时候,保持着审慎。

今年至今,尤其是11月份以来,地产股市、债市,以及股权融资市场,有了“久旱逢甘露”的狂欢,但也有不少人认为这场狂欢有待商榷。银行要恢复房地产的投资热情,可能要等到销售回暖的时候。

买楼买地

银行正在加紧买地买楼,大多为了办公楼的搬迁或升级。

11月底,华夏银行作价45.2亿,向第一大股东首钢集团定制购买北京数字科技大厦,项目包含甲级写字楼,以及部分商业,总建面13.55万平方米。

该银行在公告里的字里行间里,透露了将大楼作为办公大楼的意图。其直言,将建设建设数字科技运营研发中心,助力数字化转型及产业数字金融发展。此外,还可以统筹在京办公及业务发展布局,满足数字科技人员办公需求,降低管理及租赁成本。

类似的例子并不鲜见。比如今年3月,浙商银行以30.3亿元的价格,购入了浦东新区浦东大道1500弄1号绿地创驿大厦A塔楼作为办公大楼使用。

项目土地使用面积37433.9平方米,包括一栋超高层写字楼、一栋高层写字楼及一栋商业楼。项目工程于2016年底开建,目前已竣工竣备证。

乐居财经了解到,去年年底,绿地就已以30亿元的价格,转让创驿大厦60%股权予上海地产、上海城投。那时候,绿地承诺收到交易全款之日后最多不超过2年,按上海地产、上海城投资产管理实际投入金额加每年8%收益之和,回购上述60%股权。

谁料创驿大厦还未等到绿地的回购,部分物业便已落入浙商银行之手。

5月,上海银行以总价款48.54亿元,买入绿地外滩中心T2幢办公楼项目,同样也是作办公之用。

去年8月,上市不久的齐鲁银行也搬了“新家”,其通信地址变更为山东省济南的双金大厦B座。齐鲁银行拿项目的方式稍有不同,这座总部大楼,是它以房产置换加现金补偿的方式换得的。

厦门农商行则从拿地环节开始介入。今年4月,厦门湖里区以4.66亿元成功出让了2宗地,其中之一为五通-高林片区2022G01地块,由厦门农商行以2.45亿元竞得,拟打造厦门总部。

去年年中,华润银行同样以31.56亿拿地,总部进驻珠海高新区;今年5月,长沙银行也拿出3.92亿拿地,将建总部第二办公区。

据不完全统计,2020年以来,有贵州银行、柳州银行、福州农商银行、江安农商银行、深圳农商行、温州银行等进行了总部搬迁。此外,还有多家银行在忙于起高楼或乔迁的准备工作,有的项目正在规划涉及,有的已经立项在建。

这些银行大都对CBD地段情有独钟,总部大楼的也奔着成为都市新地标而去。如江门农商行新总部大楼,位于新会枢纽新城今洲路与启超大道交汇处西南侧,该项目主楼为31层,建筑最高高度为142.2米,项目总投资10亿元。

从目前的施工情况来看,该项目工程总进度过半,预计明年3月份主塔楼将封顶。建成后,江门农商行将成为新会区第一高楼、江门市第三高楼。

银行接连的买地买楼举动,与当下面对流动性危机而焦头烂额的房企,迥然不同。

在地产顺境时,上海虹桥圈曾聚集着40余家房企总部,其中的申虹路,甚至有“地产一条街”之称,而深圳、北京也是房企“迁都”、战略牵引之所。

但近两年,黑铁时代到来,地产商面临流动性、经营问题,诸如恒大、蓝光、奥山、禹洲等,有的不得将总部撤回老巢,有的将总部大楼放上质押台,更凄惨者还将总部大厦卖掉,用以还债。

说到底,作为债权人的银行,与作为债务人的地产商,两者的际遇简直有着天壤之别。

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进退审慎

面对自身“造血”不足、外部“补血”艰难的窘境,如何解决高额债务、确保现金流安全,成为摆在房企案头上的关键问题。于是,变卖手上资产,成为出险房企改善财务状况的重要途径。

再者,自去年下半年以来,在全国各地的土拍市场上,开发商们的身影相当稀疏,部分地块也陷入了无人问津或底价成交的尴尬境地,只能交给国资、城投来托底。

都知道地产资产是硬通货,与其落入他人之手,不如自己亲自上场持有,上述浙商趁机购得创驿大厦便是例证。而在拿地市场上,多家银行也开始出手,上演了一出出“抄底”的戏码。

在财报中,银行的投资性房地产一项,或许能为眼下的购置项目作注脚。

银行的投资性房地产,一般由两类业务组成,一个是根据发展需要,银行自己购置的房产;另一种就是银行开发贷等业务,有些开发企业违约形成不良资产,银行就会纳入自己名下处置。

虽然有些老牌上市银行,都进行了一些买楼行动,但部分购买行为并未触发强制披露义务,因此这一数据并未在财报中体现出来。但从已披露的数据中,还是能够找到一些例证。

从上市银行的财报来看,2020年及2021年,平安银行的投资性房地产分别为5.73亿元、5.58亿元,而在2017年至2019年,这一数据分别为2.09亿元、1.94亿元、2.47亿元。可以看出,其手上的房产在起伏中整体还是有所上升。

此外,2021年,农业银行的投资性房地产为21.05亿元,较2020年增加8700万元。而兰州银行、中信银行今年第三季度的投资性房地产,相比于去年年中,分别增长了83.47%、46.65%,更是增幅惊人。

当然,银行也有谨慎的一面,由于近年来地产风险蔓延,他们对地产的投资热度,还是有所保留,甚至还有所下降。

据乐居财经统计,今年三季度,13家样本银企中,有8家银行的投资性房地产比去年年中有所下降。其中,无锡银行最为典型,其该项指标,从770万元降至400万元,降幅为47.95%。

从去年中期至今年第三季度,这13家银行的投资性房地产,总体的增长率呈现负数,为-1.96%,说明自去年下半年地产圈纷纷暴雷以来,这些向来注重规避风险的债权人,一直对地产保持着审慎。

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投资态度转变

一直以来,银行与开发商的关系都颇为亲密,但在地产寒冬之下,本就依靠金钱维系关系的“盟友”,也因房企的资金链断裂而导致关系出现裂痕。

地产行业对于银行的影响,在各家银行的财报中也是体现得淋漓尽致。 

数据显示,2021年,工农中建四大行房地产不良贷款余额超过1100亿元,同比新增超408亿元;房地产不良贷款占全部不良贷款的比例为10.87%,而2020年该项数据为6.95%,上升明显。

同期,四大行房地产行业的不良贷款率全部升高,工商银行、建设银行、农业银行、中国银行的房地产不良贷款率,分别为4.79%、1.85%、3.39%、5.05%。除了建行,其余3家银行的不良贷款率在业内均处于较高水平。

面对交易对手的违约,很多银行翻脸不认人,频频与开发商对簿公堂。而一些银行更是攥紧了钱袋子,对房地产开发类项目避而远之。

不过今年以来,银行与房企的尴尬局面似乎正有所缓和。

3月,招商银行,兴业银行、浦发银行、交通银行、平安银行相继向地产“开闸放水”,积极响应监管层鼓励商业银行支持房地产收并购的号召,形式除了提供并购贷,还有发行并购债券等。

眼下,“金融16条”、“三箭齐发”等政策性利好也在偏向地产行业。多家国有大型商业银行接连出手,与多家房地产企业签署战略合作协议,提供包括信贷资金在内的多种金融支持。

监管层适时放宽融资,是要确保房企在经营性现金流不足的情况下,以融资性现金流保证生存,避免更多房企陷入债务困境。对于一些已经陷入债务泥潭,甚至已经没有资产再进行倒腾的房企来说,显然并没有资格搭上这趟“顺风车”。

虽然地产股市、债市,以及股权融资市场,有了“久旱逢甘露”的狂欢。但也有不少人认为这场狂欢有待商榷。

因为房企靠的是销售回款、融资“两条腿”走路,即使万亿放水,能缓解目前的现金流问题,但假如楼市持续低迷,房企回款内生动力不足,再多的操作都白搭,而寒冬仍将持续。

银行要恢复房地产的投资热情,可能要等到销售回暖的时候。


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